Некоторые способы избежать опасности при покупке квартиры

Некоторые способы избежать опасности при покупке квартиры

Рынок недвижимости, впрочем, как и любой другой, наряду с преимуществами таит и много опасностей для его участников. Рассмотрим данный тезис на примере покупки квартиры. 

 По мнению экспертов, самым распространенным нарушением, которое допускают участники купли-продажи, является нарушение прав несовершеннолетних детей. В первую очередь, необходимо помнить, что дети могут обладать правом собственности (быть совладельцами после приватизации государственной квартиры или участвовать в договоре купли-продажи), либо иметь право пользования жильем (в частности, корпоративные квартиры, где дети только прописаны). Вот почему для продажи такого объекта недвижимости необходимо разрешение органов опеки и попечительства, т.н. опекунского совета (далее ОС). Возможно также составление такого разрешения с условием, то есть ОС разрешает продажу квартиры и уполномочивает родителей купить на детей площадь не меньшую, чем они имели до продажи квартиры с конкретным указанием адреса покупаемой квартиры. 

 Еще один важный момент: разрешение ОС может быть без указания адреса. Однако, при этом площадь на детей обязательно должна быть не меньшей, чем они владели до продажи. Таким образом, удается избежать ущемления имущественных прав несовершеннолетних детей. Причем, если ребенок не был лишен родительских прав, то ОС обязательно требует согласие второго родителя на продажу квартиры. Также необходимо напомнить, что суд, защищая права ребенка, расторгнет сделку купли-продажи, не разбираясь, кто прав, кто виноват. Поэтому одним из самых важных документов при купле-продаже недвижимость является разрешение ОС. К тому же ни один грамотный нотариус и ни одно агентство недвижимости не возьмут в работу документы без этого разрешения. 

 Достаточно новой ситуацией является строительство квартир по инвестиционным договорам. Бывают случаи, когда для инвестирования строительства жилья приходится продавать квартиру, сособственниками которой являются дети. В такой ситуации нужно быть предельно внимательным. А главное - помнить, что инвестиционный договор не является документом, подтверждающим право собственности. Но и это еще не все. Как правило, инвестиционный договор заключается между строительной компанией и инвестором, а это всегда один человек, причем взрослый. Для выхода из такой ситуации семья имеет возможность на время строительства жить в другом месте. Однако возникает вопрос: даст ли разрешение ОС на продажу квартиры, где сособственниками являются дети? В том случае, если строительство квартиры по инвестиционному договору закончено, то ОС в разрешении на продажу ставит условие подарить ребенку какую-то долю в новой квартире. При этом условие остается тем же, то есть площадь этой доли должна быть не меньше той, которая принадлежала ребенку в "старой" квартире. 

 Кроме этого, по мнению специалистов, как агентству недвижимости, так и покупателям следует обратить внимание на квартиры, где дети только прописаны и не являются собственниками. В данном случае дети должны быть выписаны и затем прописаны на другой жилплощади. А за исполнение выписки и прописки, по закону, должны отвечать взрослые продавцы квартиры. Этот пункт должен быть и в самом договоре купли-продажи, заключенном у нотариуса. 

 Вторым по количеству ошибок является нарушение, связанное с покупкой квартиры по доверенности. Идя на этот шаг, в первую очередь, необходимо проверить доверенность - не наступили ли обстоятельства, прекращающие ее действие (это истечение срока действия, отмена доверенности, смерть доверителя или признание его недееспособным). Не стоит забывать и о том, что иногда доверенность бывает получена путем принуждения, либо доверитель и продавец заранее вступают в преступный сговор. Именно поэтому самым оптимальным вариантом является тот, при котором покупатель имеет дело с собственником квартиры, а не с доверенным лицом. Если Вам повезло и речь идет именно о Вашем варианте, то обязательно следует встретиться с собственником квартиры наедине и попросить его подтвердить полномочия доверенного лица. Кроме этого, агентство, по Вашему поручению, может навести справки у соседей о хозяине квартиры, состоянии его здоровья, отношениях и степени родства с доверенным лицом. Все эти действия должны быть направлены на получения ответа на вопрос - почему собственник поручил продажу квартиры другому лицу. Следует воздержаться от заключения сделки, в том случае, если мотивы выдачи доверенности вам не понятны. 

 Особую опасность представляет покупка недвижимость по доверенности, которая выдана в другой стране, например в России. Причина проста: на сегодняшний день такую доверенность проверить очень сложно. Такую операцию могут провести только агентства, входящие в Ассоциацию специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСН(р)У), имеющие партнерские отношения с Российской Гильдией Риэлторов (доверенности, выданные в Украине регистрируются в едином реестре Минюста). 

 Немало опасностей таит в себе и продажа квартиры, полученной в наследство. Почему? Потому что обычно покупателю трудно самостоятельно проверить круг наследников (особенно, если в этот список входят дети от предыдущих браков умершего собственника, дети, в отношении которых он был лишен родительских прав, иждивенцы и т.д.). 

 

Некоторые способы избежать опасности при покупке квартиры

Практически исключена возможность мошенничества только в том случае, если правоустанавливающим документом на квартиру является Свидетельство о праве на наследство по завещанию и продавец указан в нем как единственный наследник. Стоит проявить осторожность и в том случае, если Вам показывают свидетельство о праве наследования по закону. Хотя могут быть проблемы и при предъявлении свидетельства о праве на наследство по завещанию. Это относится к тем случаям, при которых завещание составляется в чью-либо пользу, а у завещателя есть наследник, являющийся иждивенцем, то этот иждивенец может оспорить завещание и отсудить себе долю в наследуемом имуществе, которая составляет 2/3 наследуемого имущества. Напомним, что иждивенец - это лицо, находящееся на содержании.

 Однако все многообразие возможных причин признания сделки недействительной не исчерпывается вышеперечисленными случаями. Только агентство недвижимости, которое имеет опыт практической работы на рынке недвижимости и квалифицированных сотрудников поможет вам максимально гарантировать права добропорядочного покупателя. В их число следует отнести и те, которые направляют своих сотрудников на добровольную сертификацию, проводимую АСН(р)У.